マンションの選び方って？不動産屋が思うポイント～立地編～
どうもこんにちは。"そん"です。
忘年会シーズン真っただ中なのですが、ようやく折り返し地点を迎えました。昨日は紙エプロンを着用した女の子に、とても地上波では流せない弛みきった顔で水鉄砲を打ちまくっている40～50歳代同業者部長クラスの動画・写真をゲットできました。これで来年もお仕事に困ることなく生活を送ることが出来そうです。
さて、昨日えびふらいさん（@ebi555）から「大○京ステーションプレイス」なる曰く付き物件のご紹介を受けました。
軽く調べるだけで出るわ出るわパンチの効いた情報の数々。
一番衝撃だったのは築年数。築20～30年くらいかな？と思ったら9年て・・・
施工業者は大手私鉄グループ企業で売主は地場有力不動産会社。
この手の業者がタッグを組んで問題が発生するのはエンドユーザーさんからすると物件を選ぶうえで非常にネガティブな要素になると思います。「何を信じれば良いの？」と。
そこで今回は私が独断と偏見で「マンション買うときってここ重要よね！」と思うポイントを幾つかご紹介しますので、これからマンションの購入を検討される方がいらっしゃれば参考にして頂ければ幸いです。
※長くなったのでシリーズ化にします・・・今回は立地編。
立地
これはどの不動産屋さんも1番に挙げるんじゃないですかね？
・駅近
・商業施設が近い
・それでいて各方面にアクセスが良く静か
というかぶっちゃけマンションって立地が全てだと思うんですよ。（いきなり話題を終了させかねないツッコミ）
最寄り駅まで車で30分のマンションに住みたいと思います？
なかにはいらっしゃるかもしれないですが、それなら大きい土地買って平屋建てましょう！
デメリット
しかし立地が良い事でデメリットも勿論あります。
何かに近づくという事は、別の何かからは遠ざかるということ。
駅に近づくという事は静かな環境からは遠ざかるということです。
今現在、私はJRの駅から徒歩約5分圏内のマンションに住んでいます。
JR沿線付近にご在住の方はお察しかと思いますが、JRって夜間も貨物列車が走るんですよ。これが結構うるさい。特にこの冬の時期は空気が乾いているのか響きます。
まぁ慣れるんですけどね。
酔っ払いも叫んでてうるさいし、週一くらいのペースでパトカー・救急車も深夜に走っていくのでうるさいと感じます。
まぁ慣れるんですけどね。
あとは立地が良い＝地価が高い、なので月極駐車場も高いですね。
私のように地方都市在住だと車を世帯で2台以上保有されている方も多いと思うので、資金計画を立てる際は、ローン返済額、管理費、修繕積立金、駐車場代（マンション内）、敷地外駐車場（マンション内料金の2倍くらい×台数）も一緒に見込んだ方が後々困らないと思います。
特に不動産屋さんはマンションの仲介はしてくれても、敷地外駐車場も探してくれるってトコはなかなかないです。一番最悪なのはコチラが駐車場2台確保はマストと伝えると「絶対見つけるから契約してくれ！」って言ってくるゴリラ。大体見つからない。駅近だと順番待ちとかもザラです。
あとはどうでしょうか？
築浅のマンションより築古（築30年前後）のマンションの方が立地は良い傾向にあると思います。
地主がずっと寝かせていたならともかくとして、日本にはバブル期があってそのタイミングで土地は売買され、マンションが建てられた、というケースが多量にあると思うので、立地一辺倒で狙うならば築30年前後のマンションを見てみるのが良いと思います。（タワマン、複合施設タイプは別）
ただ築30年前後のマンションは年金受給者層の住人が大半を占めている所も少なくないので、管理会社・管理組合の運営状況もしっかりチェックした方が良いです。これはまた後日お話し書かせて頂こうと思います。
終の住家として住み続けるって人も多いのでそもそも流通にあまり出回らないのもこの手のマンションです。
結論
色々書きましたが一番伝えたいのは下記です。
・駅はあんまり近くないけど総戸数が多くて外観や敷地内にお金が掛かってそうな築浅・新築マンション
買っちゃっダメ、絶対
高確率で将来スラム化すると思います。
総戸数が多いと一番初めに入居した人と最後に入居した人の差って2年とか3年あります。完売すれば良い方です。そうなると最後はバナナの叩き売りか？ってくらい値段を下げて売るので中古の相場も狂います。丁度弊社の近くに新築2880万円・中古3180万円で出ている事例があります。なによりバナナの叩き売り値段で新築マンションを買う層って人間的にアレな人が多いです。隣人ガチャを大事にしたいならこの手の物件に手を出すのは止めたほうが無難です。
立地についてはこんな所でしょうか。
ホントに伝えたい事はネットに流せるような優しいモノじゃないので文章にできないから割愛しなきゃいけないジレンマです。。。
次回はマンションの中身編（めんどくさいから完結編）です！
最後までお読みいただきありがとうございました！
それではまた次回！
